烟台黄金职业学院成立于2016年1月1日，为招远市第一高等学府。为使我院师生拥有一个良好的生活、居住环境，我院与东良村物业签订物业服务合同。使学生教学楼、行政楼与公寓由过去的单纯说教向行为管理方向转化，服务管理向机制化、标准化服务转化，管理手段向企业管理方向转化，故特制定《烟台黄金职业学院物业管理规定》。
一、物业管理的实施范围
根据我校的实际情况，物业管理范围为行政二区、三区、图书馆、实验中心部分楼层、 教学主楼一、二层、教学附楼部分楼层、学生公寓一、二层，其他楼层待开放后正式实行。
二、物业管理方式
由学院后勤处负责学院后勤工作和物业管理监督工作。物业公司员工需统一着装上岗、文明作业、规范操作，并制定各项管理制度及流程，按照物业管理行业标准结合我校具体工作进行管理。
三、物业管理岗位及人数
四、物业服务管理检查标准
1、环境卫生标准
（一）服务范围
1.行政附属楼、行政主楼、综合楼、教学主楼、实验楼、教学楼、学生宿舍、体育场、锅炉房等的卫生保洁服务，不含专用教室、实验室及图书馆内书架的卫生保洁工作。
2.公共环境、公共场所、会议室的保洁服务和管理工作。
3.教室内的卫生保洁服务和管理工作（不含实验室）。
4.节能、环境消杀工作。
（二）工作标准
1.公共通道及走廊的检查标准
相关要求：
每天上午9:00前完成所有楼宇室内大批量清洁工作，9:00后大厅不得有大量清洁作业（个别楼宇的保洁工作根据具体情况和学生课程时间另行安排）。
清洁标准：
（1）走廊、通道地面无垃圾、天花板无蜘蛛网、无灰尘。
（2）门：门把、拉手、锁无污迹、无锈迹；门面、门背、顶上、侧边干净无灰尘；门框四周、缝隙褶皱处干净无灰尘（玻璃门洁净透明）。
（3）地面：干燥、无烟蒂、纸屑，无灰尘、无污物、无水迹。
（4）地板：洁净无灰尘。
（5）墙壁：无灰尘、无污迹，有涂写粘贴及时清除；墙上开关、各种指示牌无灰尘、无油迹；踢脚瓷砖，踢脚与墙壁结合部洁净，无灰尘。
（6）窗户：室内窗户玻璃洁净、透明、光亮（在可能施工的情况下）；室外窗户玻璃洁净，力所能及处透明（在可能施工的情况下）；窗台上窗槽内、窗棂上、窗齿、窗户四周无灰尘、污物；窗户拉手、关栓、铝合金框架、防盗网防蚊网无污迹、无锈迹、无蜘蛛网。
（7）卫生间：地面干燥、有水及时拖干，无烟蒂、脏物；隔门上下左右无灰尘、无乱涂画；小便器内、小便器四周无黄迹、四周干净爽亮；冲水器、拉手、关栓等按钮洁净、光亮、无锈蚀；便池内无污物，洁净白亮；蹲便四周干净，便纸篓内垃圾袋及时更换，纸篓清洗干净；洗手台、洗手盆内外上下，出水处洁净无污物；各种卫生用品干净摆放整齐；洗手台玻璃及四周金属框架光亮洁净、无水迹、无锈迹；污水池内污物即时处理，通畅不堵塞；拖把晾干、摆放整齐；扫帚、撮箕应放在角落处，干干净净。
（8）天花板：常打扫、无灰尘、无蜘蛛网；天花板灯饰、灯架、分体式空调的室内机部分表面常清洗，无灰尘、 无锈迹；天花板上其它设施常打扫、无灰尘；
石膏板：耐水性差，避免用水或清洁剂保养，加强日常除尘即可；
钙塑板、壁纸装饰面：可用湿毛巾擦拭，也可用中性清洁剂擦拭，清除污垢，再用干净吸水的毛巾擦干；
胶合板：因其表面涂有涂层，用干毛巾清洁除尘即可；
施工作业时注意地面、其他成品的保护。
（9）垃圾桶：垃圾桶身洁净光亮，无锈迹无污物,桶内 污物及时清理，不能超出容积的一半,烟缸清洗干净。
（10）防火栓告示牌：表面上下左右前后洁净光亮，四周交接处无灰尘；所有金属构件无锈蚀，内部适当打扫。
（11）保洁工具：抹布、拖把、尘推、扫帚、撮箕常清洗，备用件保持干爽；各种清洁工具、药剂摆放有序、清洁卫生；损坏的工具及时整修，保持美观，不能整修的及时更换。
2、消防楼梯的检查标准
（1）目视楼梯地面、台阶、天花板干净无污渍、灰尘、蜘蛛网等；
（2）楼梯扶手干净，纸巾擦拭30cm,无明显污渍、地角线无灰尘；
（3）墙壁、消防栓、开关表面无灰尘；
（4）楼道墙壁转折处常打扫，无灰尘，金属部件无锈蚀。
3.电梯的检查标准
电梯内外整洁光亮，地面无杂物，地垫洁净。
4.广场、体育场的检查标准
（1）建筑物内外无乱写、乱划、乱粘贴,无残标;公共设施、牌匾、路标、雕塑、亭廊、石桌椅等应定期擦拭,保持清洁。
（2）地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾；广场、体育场里的垃圾滞留时间不能超过1小时；明沟、渠内无杂物、无异味、无积泥沙。
5.绿化带、公共道路的检查标准
（1）校园主要干道的地面卫生应在每日早7：30以前清扫完毕。公共场所应定期清扫,保持清洁。上课期间不得有任何影响授课的清扫活动。
（2）道路、地面不得直接搅拌水泥沙浆,建筑材料应按指定地点摆放整齐。建筑垃圾应按指定地点堆放并及时清运,对建筑垃圾影响道路通畅和环境卫生的现象要及时管理和清运。
（3）保持绿化带干净，目视绿化带内无明显枯枝落叶、无果皮、易拉罐、3厘米以上石块等杂物；每10平方米烟头不超过2个，绿化盆景表面干净，浇水及时。
（4）院内主要干道在下雪后不得残留积雪, 使用铲雪车和投放融雪剂的方法保持道路通畅和安全,不得将积雪清扫堆放到绿篱和绿地内。
（四）其他
1.清扫和保洁人员在工作期间必须着装整齐，清扫工具整洁、统一。
2.清扫和保洁人员没有捡拾废旧物品、聚众闲谈等现象。
3.按甲方要求，参与环境突击活动，并承担因环境清扫产生的所有垃圾清运任务。
4.校区实行垃圾袋装化，保洁人员需将垃圾袋装后统一运送到室外指定地点，垃圾要根据要求进行分类，不能将建筑垃圾、石块、酒瓶、金属及其他硬物、大物倾倒在垃圾箱内。
5.严格执行环境清扫和保洁时间规定，对校园实行全天保洁。
6.定期对校园环境进行消杀工作，投放灭鼠药或者喷洒药物之前必须告知甲方，并作出相应的标识。
2、维修、维护检查标准
(一)服务范围
1.所有验收完毕已交付学院管理的建筑物、道路、水景及其附属的设备、设施,学院全部水电暖系统及设备设施等。
2.公共设施、设备的维修、保养、运行和管理工作。
3.公共建筑部分的维修保养工作，做好日常小修和部分中修工作。
4.水电暖的维修管理与服务，供配电系统运行维护及值班管理工作。
5.给排水系统、暖通空调系统及锅炉房的运行维护管理工作。
（二）工作要求及标准
1.做好各类建筑物的小修工程、养护工程,确保房屋正常使用,保持房屋原来的完损等级，对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复。
2.做好屋面补漏,修补面层、泛水等工作。
3.门窗、玻璃、纱窗、小五金齐全完好,墙裙、楼道照明灯完好率应在98%以上，做好钢、木门窗的整修,拆换五金,配玻璃,换窗纱,油漆等。
4.对破损的地面、墙面、楼梯进行及时修补，并保持材料、色调均匀一致。及时修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等
5.下水管道、窨井畅通,阴沟、散水、落水管完整不脱落。
6.电梯应按规定监督做好年检，保证在取得合格证及运行证后才能运行。电梯应定期维修保养,不允许“带病”开梯,运行应正点。电梯工要持证上岗,严格执行电梯交接班制度,认真做好运行记录。严禁脱岗,确保安全。
7.要保证全院正常供水、供电、供暖工作。水、电、暖设备齐全,服务维修及时到位,设备完好率应在98%以上。
8.水、电、暖维修应24小时值班。要制定应急处置方案，确保服务安全、到位。
9.节能措施得力,杜绝长明灯、长流水和跑、冒、滴漏现象。
10.按要求统计全院水、电、暖费情况。
11.根据节假日的要求及时挂收国旗、彩旗、灯笼、彩灯。
12.特殊岗位（锅炉房、配电室及电梯等）工作人员必须持证上岗。
3、绿化养护及种植检查标准
（一）服务范围
全院的绿化（已交付部分）、美化、蔬菜基地种植工作。
（二）绿化养护检查标准
1.按不同季节对花卉苗木的养护要求进行养护,并做到：树灌木完整,长势茂盛,无枯枝死杈,无病虫害,树木无钉枪捆绑;绿篱、绿地无杂草、杂物,无堆物料。完好率应达到98%以上。
2.绿地、各种树木的种植和调整工作应本着美观合理的原则进行规划管理。对各种古树应重点保护,防止损伤和坏死。
3.绿地微喷面积应达到总面积的80%以上。树木浇水应有计量。
4.养护范围内的植物，正常情况下，乙方须保证成活率98%以上。因乙方养护不当，造成植物死亡，经双方确定、乙方收到甲方整改通知书后15天内负责补种同样品种和规格的植物，并保证成活。
5.乙方保证绿化带内无杂草、无虫害、无病死。对有造型要求的植物，必须每月修剪一次，草坪的留茬高度、修剪次数因草坪草种类、季节、环境等因素而定，切实遵守“1／3”原则（长得较高的草坪不能一次剪至所需高度，每次修剪时，剪去1／3的叶片，使保留的叶片能正常进行光合作用，为根系补充同化产物。使其保持良好造型。夏季保持花坛花卉鲜艳， 树木保持绿色（特殊树木除外）。
6.根据立地条件和草坪的功能进行养护管理；草坪草生长旺盛，生机勃勃，整齐雅观，覆盖率达≥95％，杂草率≤5％，绿期240天以上，无明显坑洼积水。
7.根据甲方大型活动安排及重大节日，做好花卉的摆放工作。
（三）种植标准
乙方根据甲方的要求和季节的适宜性在学生食堂以东的17亩地种植各种粮食作物及蔬菜，标准要求如下：
1.菜种、肥料、杀虫剂等由乙方提供。
2.耕种、施肥（必须是农家肥）、浇灌、除草、杀虫、收摘以及储存等由乙方专人负责。储存时根据留地情况要注意隐蔽性。
3.作物耕种前乙方必须要做出规划图交与甲方，经甲方同意之后方可播种。
4.土地必须充分利用不可闲置。
5.乙方须派人做好日常防盗看护工作。
6.根据甲方要求将各季节时令蔬菜种类分列如下：
（1）春季主要种植蔬菜有土豆、芸豆、黄瓜、油菜、茄子、西红柿、芹菜、韭菜等，粮食作物有玉米、地瓜等。
（2）夏季根据蔬菜生长情况穿插种植黄瓜、芸豆等。
（3）秋季主要有雪里红、油菜、水萝卜、萝卜、胡萝卜、大白菜、菠菜、香菜、大蒜和菜花等。
（4）冬季视留地情况挖菜窖子做好蔬菜的存储工作。
7.粮食、蔬菜的种植分布要整齐，具体种植分布双方协商确定。
4、楼宇管理标准
（一）宿舍管理标准
1.坚持作息制度，按规定时间开、关大门，供电。对于非规定时间进入公寓楼的学生，必须作记录。学生须凭证明自己身份的有效证件进出。
2.值班人员对学生从宿舍楼内带出的大物品要认真查看，做好登记。如不检查，造成的一切损失由值班人员承担责任。
3.在值班期间，值班人员不准脱岗，不准躺在床上和干其他私活，不准在值班室搞任何娱乐活动。
4.禁止自行车、摩托车等车辆进入学生公寓。每天监督学生们将自行车按规定停放在停车场内，保证自行车摆放整齐，并保持公寓楼周围清洁卫生。
5.为保证学生楼内的安静，严禁小商贩进入楼内。
6.对非本楼所住人员，出入公寓楼必须出示证明身份的有效证件做好登记，所带出、入的物品要认真检查。女生公寓禁止男生进入。
7.值班人员值班时间带有明显的标志，吃饭时间值班人员必须在门口值班，禁止带饭进入宿舍。
8.认真做好交接登记，做到交接清楚，责任分明。
9.值班人员每天定时或不定时在楼内巡回检查，对学生宿舍进行卫生、安全检查，发现问题及时处理；每日及时上报违纪扣分情况。
10.每日要对楼道内的消防设施、门窗玻璃、窗纱、房间门窗进行检查。
11.每日临睡前要对走廊、楼梯间、洗刷间的水电进行检查，关掉多余的灯、杜绝常流水、长明灯现象。
12.要对学生房间进行卫生检查和违规电器使用检查。同时对学生房间内水电设施、家具进行监督检查，学生房间内的大功率电器进行查收、登记、上报学生处处理。
13.严禁将房间钥匙、楼层钥匙交给学生自行开门。
14.所有公用部位的门锁钥匙要保管好，标志要清晰。
15.值班人员要爱护学生、严禁打骂、讽刺学生。
（二）教学楼及其他楼宇管理标准
1.管理人员必须遵守学校作息制度、学校安全管理制度，按时上、下班，中途不离岗，如有特殊情况应向领导请假，同意后方可离岗；未经同意，不得擅自请其他人员代岗。
2.做好中午、下午休息期间楼宇安全工作，严禁社会人员进入教学区。
3.每天定期巡视检查大楼内的安全、公物设施等的状况，发现问题及时处理并向后勤处报告。做好下晚自习后及放假前楼内清查工作。
4.及时发现、劝阻楼道及门厅内的嘻戏、打闹等群聚行为，发现公物损坏应及时记录并报告。
5.加强大楼出入口的管理，禁止体育器材、自行车进入楼内。负责来访人员的身份核实、检查登记工作。要坚持原则，照章办事，不得徇私舞弊；禁止任何人员携带易燃、易爆、有毒、有害用品进入楼内。
6.负责对携带大件物品（如电视、电脑等）出入楼人员的询问、检查登记工作。如没有后勤处批准，禁止任何人员将楼内桌子、椅子等家具带出楼外。
7.监督检查水电使用状况，节电节水，及时关闭不必要的灯和水龙头，发现故障后立即向后勤处报修。
8.根据学生课程时间安排楼宇大门开关，晚自习后做好清楼工作，关灯、电扇，风雨天气及冬季关闭门窗；检查教室门窗及大楼内公共设施情况。
5、其他
完成甲方临时交付的其他工作。
6、不达标处罚
学院后勤处将采取每周定期和日常不定期相结合的方式，以此标准为基础进行全面或局部检查，对没有达到相应标准的，当场开具处罚单，每单项过失处烟台东良物业服务有限公司10-100元罚款，同时提出整改要求，并对整改情况进行复查，促进物业服务管理工作真正落实到位。
五、保洁管理流程图
六、绿化管理流程图
七、工程管理流程图
1、设施设备管理流程图
2、日常报修流程
